три стратегії інвестування у нерухомість на Балі для українців — Forbes.ua

За даними компанії Avalon Bali Group, вартість готової нерухомості на острові в середньому зростає на 4–5% на рік. Однак об’єкти на стадії будівництва додають у ціні приблизно 10–15% щорічно за рахунок зростання доданої вартості. Плата за оренду апартаментів приносить дохід від 9% до 16% річних від вартості об’єкта. Однак, як і будь-яка інвестиція, нерухомість на Балі має свої особливості, котрі необхідно враховувати. Які стратегії обрати українським інвесторам, щоб максимально ефективно використати можливості цього ринку? Про це в колонці Forbes BrandVoice розповів Мігран Каграманян, співзасновник компанії Avalon Bali Group.  

Типи нерухомості на Балі

Перш ніж розглянути стратегії інвестування, варто розказати про основні типи нерухомості для інвесторів на острові Балі. Насамперед це вілли – класика, що уособлює розкішний стиль життя. Що дорожча земля на острові, то дорожчі й вілли на ній. Уже сьогодні деякі вілли можуть конкурувати за ціною з обʼєктами в Європі.

Останній час особливої популярності на Балі набули апартаменти в житлових комплексах. Зокрема серед тих, хто шукає доступне житло для оренди на тривалий термін. Вони приносять дохід у 9–10% річних і є чудовим вибором для інвесторів з обмеженим бюджетом.

Але найбільший прибуток можна отримати від юнітів або сервісних апартаментів. Це обʼєкти в сучасних туристичних комплексах, якими управляють професійні готельні оператори. Серед ключових переваг юнітів – прибутковість та доступний поріг входу. Крім того, вартість юнітів постійно зростає, адже якісних варіантів на ринку поки що не так багато. Головними факторами успіху для юнітів є локація та інфраструктура.

Попередній слайд

Наступний слайд

Вибір району

Дохідність інвестицій у нерухомість на Балі значно залежить від обраного району, кожен з яких має свої особливості. Чангу – найпопулярніший район, який називають місцевим «тусовочним» центром. Тут вирує життя, багато ресторанів, барів та розваг. Через брак вільної землі ціни на нерухомість у Чангу високі та постійно зростають. Тож район підходить тим, хто хоче швидко заробити на перепродажі або отримувати високий дохід від короткострокової оренди. Район Улувату відомий своєю мальовничою природою, пляжами та скелями, тут можливий більш спокійний відпочинок. Хоча інфраструктура розвинена менше, ніж у Чангу, Улувату має великий потенціал для зростання цін на нерухомість у майбутньому, приваблюючи інвесторів, які орієнтуються на довгострокову перспективу. Нуса-Дуа – класичний курортний район із великими готелями, що мають власну інфраструктуру. Однак за межами готелів тут майже немає розваг, а віддаленість від інших популярних місць робить його менш цікавим для приватних інвестицій в апартаменти чи невеликі юніти. Цей район більше підходить для великих готельних проєктів. Убуд – це зелений центр острова, оточений джунглями та рисовими терасами, з атмосферою спокою та творчості. Проте його віддаленість від океану робить район менш привабливим для тих, хто приїхав на справжній острівний відпочинок – із пляжем, серфінгом та заходами сонця. Саме тому із погляду інвестування найбільш привабливим наразі залишається район Чангу.

Попередній слайд

Наступний слайд

Головні стратегії інвестування

Наразі існує три ефективні стратегії інвестування на Балі: купівля нерухомості з метою подальшої здачі її в оренду, поєднання здачі юніта в оренду із власним користуванням та перепродаж обʼєкта. Нижче я зупинюся детальніше на кожній. 

Здача нерухомості в оренду. Сьогодні це найпопулярніший вид інвестування. Оскільки туристів на Балі стає дедалі більше, житло з якісною інфраструктурою та професійним управлінням має великий попит, забезпечуючи інвесторам максимальний дохід від оренди. Зазвичай девелоперські компанії проєктують юніти спеціально під здачу в оренду, саме тому вирішальну роль відіграють локація та інфраструктура житлового комплексу. 

Змішана стратегія означає поєднання власного відпочинку в певні місяці року зі здачею цього обʼєкту в оренду. Ця стратегія найбільше підходить для вілл і апартаментів. Інвестори використовують нерухомість для відпочинку або тимчасового проживання, а решту часу – здають в оренду, отримуючи додатковий прибуток.

Фліппінг, або перепродаж нерухомості. Купуючи обʼєкт ще на стадії котловану, інвестори можуть вигідно продати його після завершення будівництва, коли ціна збільшується. Зазвичай період будівництва комплексу триває приблизно два роки. Середнє зростання вартості обʼєкта становить орієнтовно 10–15% на рік, тож за весь період будівництва можна отримати до 40% зростання капіталу. Ця стратегія приваблива для тих, хто готовий інвестувати на ранньому етапі і не квапиться одразу отримувати дохід. Саме зараз Avalon Bali Group має проєкт, що перебуває на етапі котловану, – TAO Club House.

Попередній слайд

Наступний слайд

Мінімальний поріг інвестицій 

Однією з причин зростання інтересу до інвестицій на Балі є привабливий потенціал орендної дохідності. Інвестувати в нерухомість на Балі від Avalon Bali Group можна з $70 000.

Способи управління нерухомістю 

На ринку Балі є кілька типів компаній, які займаються управлінням нерухомістю. Для українських інвесторів, що керують обʼєктами дистанційно, важливо обрати оптимальний підхід залежно від цілей. Перший варіант – місцеві компанії, які пропонують базовий набір послуг: розміщення оголошень на платформах на кшталт Booking.com, Airbnb чи Agoda, заселення та виселення гостей, прибирання та підтримку майна в належному стані. Цей варіант підходить для тих, хто цінує стандартний сервіс без зайвого клопоту.

Більш професійний рівень управління пропонують готельні керівні компанії. Їхня мета – максимізувати дохід інвестора за допомогою ефективних маркетингових стратегій та оптимізації витрат. Зокрема, компанія Ribas Hotels Group, з якою ми співпрацюємо, вже відома українським інвесторам. Ми пропонуємо об’єкти під управлінням Ribas Hotels Group із фіксованою дохідністю, що прописана в договорі, 7% річних у перші три роки, що дозволяє мінімізувати ризики інвестора на стартовому етапі, коли готель відкривається та формує свою постійну клієнтську базу. Це забезпечує стабільний дохід уже з першого року володіння.

Партнерство як додатковий бонус для інвесторів 

Партнерство в девелопменті грає важливу роль. Avalon Bali Group активно підтримує українських партнерів, оскільки їхній успіх на міжнародній арені зміцнює імідж України. Серед партнерів Avalon Bali Group, окрім готельного оператора Ribas Hotels Group, компанія Ready to Fight українського боксера Олександра Усика. Спільно ми створюємо мережу спортивних залів Usyk Gym. Вона стане частиною великого комплексу в Чангу, популярному районі Балі, об’єднавши сервісні апартаменти, wellness-зони, спортивні простори та інші елементи для активного способу життя. 

Попередній слайд

Наступний слайд

Це стратегічне партнерство засноване на багаторічній дружбі та спільних цінностях. Платформа Ready to Fight впроваджує новітні технології у спорт, а Avalon Bali Group – у девелопмент. Проєкти, як TAO Club House, Buddha Club House та OM Club House, поєднують сучасні технології, принципи гармонії та інвестиційну привабливість. А новий проєкт Usyk Gym – це не лише тренування, а й філософія сили, витривалості та дисципліни. Важливою частиною комплексів є СПА-зона для відновлення, включаючи барокамеру для швидшого відновлення м’язів та поліпшення загального стану здоров’я. Олександр Усик активно використовує цю технологію, і тепер вона стане частиною нашої системи.

Попередній слайд

Наступний слайд

Планується також інтеграція персоналізованих програм та диджитал-трекінгу прогресу. Спільно з Ready To Fight Avalon Bali Group впроваджує новий підхід до поєднання спорту, технологій та девелопменту, де здоров’я і активний спосіб життя є невід’ємною частиною щоденної рутини.

Юридичні аспекти 

Для безпечного інвестування в нерухомість на Балі іноземцям слід враховувати кілька важливих юридичних аспектів. Передусім – переконатися, що забудовник має дозволи на будівництво та всі необхідні ліцензії. Ось що варто перевірити, перш ніж вкладати гроші в нерухомість на острові.

Оскільки іноземці не можуть безпосередньо володіти землею, то основний спосіб – це довгострокова оренда на 25–30 років із можливістю продовження. Тому у забудовника варто подивитися договір оренди, який регулює права та обовʼязки сторін, термін оренди, умови використання та розірвання.

Також необхідно ретельно перевірити репутацію забудовника та керівної компанії, вивчити їхні завершені проєкти та почитати відгуки інших інвесторів.

Ще порада: укладайте чіткі та прозорі письмові договори, особливо договір оренди на обʼєкт, де мають бути детально прописані всі умови: пролонгація, права та обовʼязки сторін, порядок оплати та розірвання. У будь-якому разі варто заручитися підтримкою кваліфікованих юристів, які розуміються на місцевому законодавстві та допоможуть перевірити всі необхідні документи.

Висновки 

Щоб інвестиції в нерухомість на Балі приносили прибуток, слід звернути увагу на кілька ключових моментів:

• локація обʼєкта має бути в районі з розвиненою інфраструктурою та високим попитом, адже це напряму впливає на завантаженість та зростання вартості;
• тип нерухомості – для максимального прибутку краще інвестувати в юніти та сервісні апартаменти під професійним управлінням;
• керівна компанія відіграє ключову роль у забезпеченні високої дохідності. Такі компанії, як Ribas Hotels Group, оптимізують доходи, займаються рекламою та обслуговуванням, забезпечуючи стабільний прибуток;
• концепція проєкту має бути продуманою, а наявність повноцінної інфраструктури робить обʼєкт привабливішим та підвищує його вартість.

Також вигідно інвестувати на ранніх етапах будівництва, щоб отримати максимальний приріст капіталу після завершення проєкту. І, звісно, необхідно забезпечити юридичну безпеку інвестицій, перевіривши всі документи на землю та обʼєкт, а також наявність довгострокового договору оренди.