інвестиції в курортну нерухомість біля Буковеля — Forbes.ua

AMA Apartments планується як апарт-комплекс із готельним сервісом, де власник не зафіксований у жорсткій інвестиційній рамці. Тут можна буде жити самостійно, використовувати апартаменти як власну курортну резиденцію, здавати їх в оренду напряму або передати управління керуючій компанії й отримувати пасивний дохід. 

Про те, як працює ця модель у реальній економіці курортної нерухомості, чому інвестори все частіше обирають формат «квартира + сервіс + свобода використання», та як змінюється логіка інвестицій у Буковелі, розповідає засновник AMA Apartments, засновник і СЕО ARHA Group Ігор Ільчишен.

AMA Family Resort уже збудований, розпроданий і введений в експлуатацію. Чому ви запускаєте AMA Apartments і які висновки зробили з попереднього проєкту?

AMA Family Resort і AMA Apartments – це кардинально різні продукти. Перший – класичний готельний формат, другий – апарт-резиденції за моделлю, яка давно працює в Європі та на Близькому Сході: приватна квартира з готельним сервісом і професійним управлінням.

За чотири роки роботи з дохідною нерухомістю ми побачили ключову проблему ринку: інвесторам складно «прочитати» ціну готельного номера. Не завжди зрозуміло, з чого вона складається і чому квадратний метр у готелі може коштувати дорожче, ніж у житлі.

У AMA Apartments ми розводимо житлову й комерційну складові. Інфраструктура та комерція будуть винесені в окремий блок поруч із комплексом. Це знизить собівартість квадратного метра й зробить модель прозорішою для інвестора. У результаті апартаменти від 25 кв. м стають ближчими до звичної логіки інвестування – як купівля однокімнатної квартири в місті під оренду. Тільки в курортній локації й з іншим рівнем сервісу.

Чим відрізняється формат апартаментів від класичної готельної моделі з точки зору власника?

Ключова різниця – у форматі володіння та рівні свободи.

Гнучкішою є й модель продажу: апартаменти не «прив’язані» до жорстких зобов’язань оператора, як це часто буває в готельних номерах при перепродажі. Це робить актив більш вільним і зрозумілим для інвестора.

Чи бачите ви окремий попит не лише на інвестицію, а й на проживання в апартаментах у Буковелі?

Так, ми бачимо чіткий зсув у бік гібридного формату. Це підтверджує і ринок: з’являються проєкти, які швидко знаходять покупця, бо закривають одразу дві потреби – дохід і можливість жити в курортній локації.

Паралельно змінились і самі правила гри. Фінансові та юридичні моделі готельної нерухомості ускладнилися, податкове навантаження зросло, а прогнозована дохідність стала менш стабільною. У результаті інвестор дедалі частіше обирає простішу й прозорішу логіку: зрозумілий об’єкт нерухомості, яким він може управляти сам – або передати в управління, але без втрати контролю над активом.

Наскільки критична для такого проєкту локація поруч з Буковелем і як вам вдалося зайти на цю ділянку?

AMA Apartments буде розташований в Поляниці – найближчій до Буковеля точці. Відстань до межі курорту становить близько 50 метрів, до центральної частини – орієнтовно 500 метрів. Тобто фактично це «перший пояс» навколо Буковеля, але вже поза межами самого туристичного комплексу. Важливим фактором є те, що ми отримали відповідні дозволи, а також технічні умови на приєднання до мереж водопостачання, каналізації та електромереж ТК Буковель.  

Ключовий елемент тут також – договір сервітуту на дорогу. Сервітут – це юридично оформлене право користування чужою земельною ділянкою для конкретної мети, у нашому випадку – проїзду. Ми отримали право користуватися та облаштувати під’їздну дорогу, яка виходить на Буковельську трасу. Проєкт реалізується за погодженням із громадою та відповідними сторонами.

Це дає практичну перевагу: прямий і зручний доступ до курорту без необхідності їхати через перевантажену частину Поляниці.

Водночас сама економіка локації теж важлива. Земля безпосередньо в межах Буковеля суттєво дорожча і там раціональніше будувати великі готельні комплекси на сотні номерів із масштабною інфраструктурою. Для апартаментного формату це менш ефективна модель.

Наша ділянка дозволяє зберегти баланс: близькість до Буковеля, види на схили та значно більш конкурентну вартість входу в проєкт.

Яку атмосферу та стиль життя ви закладаєте в AMA Apartments через його інфраструктуру?

Поруч із комплексом зведуть окрему двоповерхову будівлю площею близько 1600 кв. м. Перший поверх – орієнтовно 800 кв. м – повністю відведуть під wellness-напрям.

Ми бачимо, що в Буковелі вже достатньо класичних СПА-пропозицій, але сегмент wellness поки розвинений слабше. Водночас глобальний тренд очевидний: люди все більше інвестують у відновлення, профілактику та якість життя.

Я називаю це концепцією «медичних вражень».

Це не медичний заклад, а набір сервісів для відновлення під час короткої поїздки: консультації фахівців, базові програми чекап, масажі, кріопроцедури та інші відновлювальні практики.

Логіка проста: Буковель – це переважно поїздки на три–чотири дні. Гість може в перший день пройти чекап, отримати результати під час відпочинку, а перед виїздом пройти відновлення. Ідея в тому, щоб людина поверталася не втомленою, а справді відновленою. На другому поверсі буде класичний СПА-простір. На даху – відкритий басейн. Окремо плануємо ресторан площею 300–400 кв. м і кафе-пекарню в межах комплексу приблизно на 200 кв. м для сніданків, кави та легких перекусів. 

Апартаменти можуть бути не лише туристичним житлом. Чи розглядаєте ви довгострокову оренду для людей, які працюють у Буковелі? 

У Буковелі розташовано багато різних бізнесів, не лише готельних. Їм потрібні управлінці та фахівці, яким важливо мати якісне житло поруч із місцем роботи. Саме під цей попит ми також бачимо потенціал апартаментів площею близько 25 кв. м у форматі довгострокової оренди. Сьогодні ринкова ставка в Буковелі становить орієнтовно $600-800 на місяць, і ми вважаємо, що наш продукт буде конкурентним у цьому сегменті.

Це саме формат повсякденного життя поруч із роботою – із доступом до всієї інфраструктури комплексу: спортзалу, кафе, коворкінгу та wellness-зони. Окремо в проєкті передбачено споруду подвійного призначення площею близько 300 кв. м: у звичайному режимі вона працюватиме як коворкінг і спортзал, а за потреби – як укриття. Також передбачений паркінг на стилобаті.

Ключовим оператором AMA Family Resort є RIBAS. Як ви плануєте забезпечити єдиний стандарт сервісу в AMA Apartments, де модель використання значно складніша – частина власників живе самостійно, частина здає апартаменти, частина передає їх в управління?

Для AMA Apartments буде створено окрему керуючу компанію. Це важливо, адже формат апартаментів суттєво відрізняється від класичного готелю і потребує власної операційної моделі. Нова керуюча компанія працюватиме за власними стандартами, але ми також консультуємося з RIBAS і плануємо використовувати їхній операційний досвід для навчання управлінської команди.

Частину персоналу можна буде залучати зі спільної кадрової бази AMA Family Resort – адміністраторів, працівників сервісу та команди прибирання. Водночас сама модель управління буде адаптована саме під апартаментний формат.

Який вигляд матиме AMA Apartments через п’ять років після запуску? І що для вас буде ознакою, що проєкт справді вдався?

Для нас успіх – це живий, заселений простір. Коли комплекс постійно працює, коли чути дитячий сміх, коли є гості, коли інфраструктура використовується щодня – для відпочинку, життя, роботи та повернень.

Важливо, щоб у цьому ритмі працювали всі елементи проєкту. Зокрема, ми плануємо збудувати видову експлуатовану покрівлю з панорамою на 360 градусів. Там буде шість-сім джакузі, зона для йоги та барбекю-простір – як частина щоденного сценарію життя комплексу: хтось займатиметься йогою, хтось відпочиватиме в джакузі, сім’ї проводитимуть час разом, і простір постійно залишатиметься живим.

Через п’ять років ми хочемо бачити AMA Apartments заповненим людьми, які обрали його для відпочинку, життя, роботи чи інвестицій. Саме це і буде головним показником того, що проєкт вдався.