чи варто купувати житло під час війни — Forbes.ua

Від початку повномасштабного вторгнення девелопер Futura Hata не зупиняв будівництво. За цей час команда ввела в експлуатацію чотири будинки житлового комплексу Svitlo Park загальною площею понад 73 000 кв. м. 

Девелоперська компанія Futura Hata створює та інвестує в багатофункціональні міські простори. За понад 15 років команда реалізувала або інвестувала в знакові проєкти в Києві, серед яких бізнес-центри IQ Business Center та 101 Tower та житлові комплекси «Комфорт Таун», Svitlo Park, Edeldorf Hills, White Lines.

Як змінився ринок житлової нерухомості та яку дохідність може принести інвестиція в цей сегмент – в інтерв’ю Forbes BrandVoice із Романом Валесюком, власником Futura Hata.

Будувати під час війни 

За час війни ви ввели в експлуатацію чотири будинки проєкту Svitlo Park. Що вплинуло на рішення не зупинятися попри очевидні ризики? 

Дійсно, у кризовий момент можна оголосити форс-мажор і заморозити будівництво. Але тоді компанія ризикує втратити головний актив – команду. Зберегти професійних людей значно дешевше, ніж потім заново збирати та відновлювати колектив.

Ще один фактор – економічний. Навіть якщо будівництво зупинене, витрати нікуди не зникають – потрібно утримувати охорону, адміністрацію, бухгалтерію. При цьому обʼєкт залишається незавершеним, а витрати на його реалізацію лише збільшуються. І нарешті головне – відповідальність перед інвесторами.

Люди довірили нам свої кошти, тому ми мали виконати зобов’язання.

Як війна змінила вимоги до житла? Що сьогодні стало стандартом для новобудов?

Найочевидніша вимога – безпека. У Edeldorf Hills цю функцію сьогодні виконує, зокрема, трирівневий підземний паркінг, збудований ще до війни. Від початку повномасштабного вторгнення він отримав додаткову роль і став простором, який мешканці можуть використовувати як укриття.

Наступна вимога – енергонезалежність. Якщо до 2022-го наявність генераторів сприймали як додаткову опцію, то зараз це обов’язковий стандарт. У комплексі передбачене резервне живлення, яке забезпечує роботу ліфтів, систем безпеки, камер відеоспостереження та освітлення в місцях загального користування. 

Є й менш очевидні, але важливі, зміни. Наприклад, у Svitlo Park та White Lines ми встановлюємо вікна зі склом триплекс – багатошаровим загартованим склом, яке у разі удару не розлітається уламками всередину приміщення. 

Чи змінився портрет покупця за останні роки? 

Скоріше, ні, хоча певні зміни є. Приблизно половина наших покупців – це люди, які вже мали досвід взаємодії з нашими проєктами. Вони повертаються: купують житло для дітей чи батьків, а також для себе. 

Водночас покупець став значно уважнішим і більш вимогливим. Люди детально вивчають документи, цікавляться технічними рішеннями, ставлять багато уточнювальних запитань. У девелоперів навіть є така приказка: якщо приходять два нові клієнти, то один із них обов’язково виявиться юристом, а другий – будівельником

У вашому портфелі є масштабний міський проєкт Svitlo Park і ЖК преміумкласу Edeldorf Hills. Чим відрізняються їхні покупці?

Це різні класи активів і, відповідно, різні аудиторії.

• У Svitlo Park вартість квадратного метра стартує приблизно від $1300. Покупці тут активно користуються розстрочкою та часто заходять у проєкт на ранніх стадіях будівництва. 
• В Edeldorf Hills ціна квадратного метра становить від $2800 до $5000. Тут покупці рідше користуються розстрочкою і майже не заглиблюються в юридичні деталі договорів. Для них важливо побачити готовий продукт: архітектуру, лобі, благоустрій території. Лише після цього вони ухвалюють рішення про купівлю.

Але в обох проєктах найшвидше продаються однокімнатні квартири. Цей формат залишається найліквіднішим – як для оренди, так і для подальшого перепродажу.

Нерухомість як інвестиція

Яку дохідність можна отримати, проінвестувавши в житло?

Залежить від конкретного проєкту, локації та моменту входу в інвестицію. Але якщо говорити про загальний орієнтир, то квартира вартістю близько $50 000 може приносити приблизно $500 орендного доходу на місяць, що становить близько 10–12% річних у доларах.

При цьому орендний дохід – лише частина прибутковості. Зростає і вартість самого активу – інвестор отримує потенційний приріст капіталу у разі продажу квартири в майбутньому. Навіть під час війни ринок не демонстрував зниження цін. Ми, наприклад, не зменшували вартість квадратного метра, а лише тимчасово призупиняли її перегляд. 

Варто інвестувати в нерухомість зараз чи краще чекати завершення війни?

Деякі покупці чекають на обвал цін уже давно. Проте такого сценарію ми не передбачаємо. Є вартість землі, будівельних матеріалів, робіт, логістики, енергоносіїв – усе це формує собівартість, нижче якої ціна не може опускатися.

На мою думку, після завершення війни ринок отримає додатковий імпульс для зростання. Повернеться частина українців, які перебувають за кордоном, активізуються програми відбудови, зросте інтерес міжнародного капіталу. Тому інвестор, який заходить сьогодні, купує актив за поточними цінами. А той, хто вирішить чекати, найімовірніше, купуватиме вже за іншими (вищими) умовами.

Інвестор може обирати між нерухомістю, цінними паперами та депозитами. У чому сильні та слабкі сторони кожного з цих інструментів? 

Будувати майбутнє

Ви реалізуєте проєкти в Іспанії та ОАЕ. Який досвід берете з міжнародних ринків, а який, навпаки, експортуєте з України?

Це може звучати несподівано, але в багатьох аспектах український девелопмент не поступається, а подекуди й перевершує окремі міжнародні ринки. Ми привозимо туди наші стандарти якості будівництва та підходи до організації процесів. 

Попри всі складнощі, українська швидкість ухвалення рішень та реалізації проєктів залишається вищою, ніж на окремих європейських ринках (у нас був ще досвід будівництва в Німеччині та Британії). 

Наприклад, мене вже кілька років радує та приємно дивує робота Державної інспекції архітектури та містобудування України. Орган, який видає сертифікати та документи про готовність обʼєктів до експлуатації, працює прозоро та зрозуміло. 

Своєю чергою, за кордоном ми переймаємо рішення у сфері благоустрою та громадських просторів – від планування дворів до дитячих майданчиків, озеленення й елементів міської інфраструктури. 

Які нові проєкти плануєте реалізувати протягом найближчих років?

Запускаємо нову чергу Svitlo Park – два житлові будинки, продажі в яких стартують уже незабаром. Паралельно працюємо над новими проєктами, які відповідають нашому баченню сучасного міського середовища: з більшою кількістю зелених зон, просторими дворами та комфортними відстанями між будинками. Ми прагнемо розвинути підходи, які добре зарекомендували себе у Svitlo Park і «Комфорт Таун», але вже на новому рівні.

Цього року плануємо завершити наш партнерський проєкт ТРЦ White Lines, а також розпочати нові житлові проєкти: два будинки в Голосіївському районі та ще один – на лівому березі Києва.

Якщо коротко, наш фокус незмінний: будувати далі, масштабніше та системніше.

Якою ви бачите роль девелопера у відбудові України?

Я переконаний, що девелопери є частиною відновлення України. Існує статистика: $1 інвестицій у будівництво генерує до $5 економічної активності в суміжних галузях: металургії, виробництві будівельних матеріалів, деревообробці, меблевій індустрії, логістиці та сфері послуг. То ж за кожним новим проєктом стоять тисячі робочих місць і десятки підприємств. 

А відбудова України починається не з моменту настання миру, а зараз – з кожним новим проєктом, який переходить із креслень у реальність.