як stepINVEST змінює підхід до інвестицій — Forbes.ua

Щоб нерухомість приносила дохід, ще до угоди потрібно оцінити ринок, порахувати всі витрати й зрозуміти, кому і за скільки обʼєкт можна продати. Інвестиційна компанія stepINVEST бере цю роботу на себе. 

Її засновник Абдурахман Шайхалов понад 25 років працює з інвестиційною нерухомістю, кажуть у компанії. Найбільший із проєктів stepINVEST в Україні – Evolution Business Park, бізнес-парк у Харкові площею 32 000 кв. м.

Компанія розвиває проєкти в Чорногорії, Болгарії та зберігає присутність в Україні.

На ринку Чорногорії команда stepINVEST почала працювати у 2015-му – у відповідь на запит клієнтів, які після початку війни у 2014-му шукали можливості для інвестицій за межами України. Перші роки компанія купувала переважно готові квартири в новобудовах, меблювала та здавала їх в оренду, а з 2022-го змістила фокус на девелопмент та інвестиції на ранньому етапі будівництва. Пізніше, у 2025-му, вийшла на ринок Болгарії. 

У stepINVEST одним із головних критеріїв успішності своєї роботи вважають повторну інвестицію. За даними команди, понад 95% клієнтів після завершення кейсу реінвестують із компанією знову.

Не агент, а співінвестор

Модель, за якою працює stepINVEST, відрізняється від класичної агентської. Компанія першою інвестує в проєкти, з якими працює, і лише потім пропонує іншим інвесторам приєднатися на стадіях, що відповідають їхнім можливостям, досвіду та готовності до ризику. 

stepINVEST інвестує на ранніх етапах: спільно із забудовником викуповує землю або входить у проєкт ще до початку будівництва, беручи на себе ризики ранньої стадії. Інший сценарій – компанія може викуповувати окремі блоки чи значну кількість квартир, завдяки чому приватний інвестор також отримує вигідніші умови, близькі до тих, які має великий покупець.

Під час вибору проєкту компанія слідує власній технології інвестування stepINSIGHT (степІНСАЙТ). Один з її інструментів – аналіз конкурентного оточення. Наприклад, у Будві команда напряму комунікує з ключовими учасниками локального ринку – забудовниками, брокерами, агентствами нерухомості та власниками об’єктів, відвідує житлові комплекси, перевіряє актуальні пропозиції й ціни та відстежує нове будівництво поблизу. 

На ранніх стадіях така інформація часто ще відсутня у відкритому доступі. Це дозволяє оцінювати об’єкт не за середньоринковою ціною в місті, а з урахуванням його реального конкурентного середовища. Частину результатів аналізу stepINVEST публікує відкрито.

Аналіз продовжується і після входу в проєкт, ми регулярно переглядаємо конкурентне середовище та ціни, щоб актуалізувати сценарій подальшого продажу,

Абдурахман Шайхалов.
засновник stepINVEST

У stepINVEST наголошують: ідеальних угод не існує. Кожному інвестору детально розповідають про всі ризики. Більшість із них можна зменшити, але деякі, як-то війна чи глобальна економічна криза, треба усвідомити та прийняти. 

Коли вихід з інвестиції рахують до входу 

stepINVEST принципово не використовує поняття «гарантована дохідність». Замість цього – зрозумілий розрахунок, із прозорими цифрами представлений у вигляді прогнозної моделі.

Прогнозна модель дохідності інвестора – це документ, у якому покроково видно логіку розрахунку: від вартості входу в проєкт до прогнозованого чистого фінального результату, враховуючи всі податки та супутні витрати. У stepINVEST радять запитувати такий документ перед входом у будь-який інвестиційний проєкт.

Такий розрахунок дозволяє ще до угоди побачити різницю між потенційним зростанням вартості обʼєкта і результатом, який може отримати інвестор після всіх витрат.

На якому етапі краще заходити

Робота з інвестором починається не з переліку квартир, а з параметрів: яка ціль, який горизонт, який бюджет і які можливості щодо оплато. Обʼєкти підбирають після цього.

В один і той самий проєкт можна зайти на різних етапах, і це змінює і ризик, і термін, і результат. Навіть етап землі має кілька рівнів готовності: ділянка без проєкту, ділянка з параметрами забудови, ділянка з проєктом і дозволами в процесі отримання. Будівництво також має різні стадії: земляні роботи, фундамент, каркас, внутрішні роботи, фінальний етап перед введенням в експлуатацію. Далі – готові квартири, з оздобленням від забудовника або повністю мебльовані під здачу в оренду.

Що дає кожен крок, видно на цифрах. У проєкті stepDUBOVICA в Будві квадратний метр на етапі фундаменту коштував €2300–2400, з появою перших поверхів – €2500–2600, на каркасі – €2800–2900, після грубих робіт – €3100. Що пізніше вхід, то менший потенціал прибутку – і менше невизначеності. 

Поріг входу залежить від ринку: у Болгарії є пропозиції від €60 000, у Чорногорії – від €125 000.

Для першої інвестиції у stepINVEST не радять ранні етапи, навіть якщо капіталу достатньо. Логіка проста: перша угода має показати людині механізм, а не перевірити її стійкість до стресу.

Інвестору з негативним досвідом недобудови в Україні швидше запропонують готовий будинок або комплекс на 80% готовності – заробить менше, зате пройде короткий цикл і побачить, як усе працює. Такий підхід у stepINVEST пояснюють просто: завдання не в тому, щоб продати найбільш дохідний сценарій, а в тому, щоб ризик відповідав можливостям конкретної людини.

У stepINVEST зауважують: завдання компанії – дати інвестору достатньо інформації для рішення, проте не ухвалювати його замість нього.

«Чи подобається нам, коли клієнт каже: «Ви краще знаєте, вирішуйте самі»? Це приємно, але водночас небезпечно. Остаточне рішення й відповідальність завжди за інвестором», – каже Шайхалов. 

Тому в stepINVEST не вирішують за клієнта, а наперед доступно та прозоро показують увесь шлях – від входу в угоду до виходу з неї.